지식산업센터 대출만기가 2년이라 만기가 도래해 기존에 대출을 받았던 국민은행에서 연장 여부를 묻는 안내 전화가 왔었습니다. 1년 주기로 금리가 변동하는 상품이었는데 처음 대출을 받았을 때보다 기준금리가 올라서 이번에 연장을 하면 대출금리가 더 올라갈 것이라는 내용이었습니다. 파월이 금리 인하를 시사하고 주담대는 계속 내리던 상황이었기에 대출금리가 더 올라간다고 하여 심히 기분이 언짢아졌습니다. 대환대출을 알아보기로 결심합니다.
지식산업센터 대출만기일 도래
2년 만기로 받았던 지식산업센터 대출 만기일이 도래하였습니다. 분양가(거의 3억(건물분 2억7천~2억8천쯤 + 부가세 2천쯤) ) 기존에 건물분의 90% 대출(2억 4400만 원)을 받은 상황이었으나 대출을 받는 동안에 금리가 너무 올라서 중간에 목돈 3천만 원을 갚아버렸고 (80% 정도로 줄어듦) 그래도 들어오는 월세보다 더 많이 나가는 대출금에 대출금액을 더 줄일지, 대환대출을 통해 낮은 금리 갈아타기가 가능한지 알아보기로 하였습니다.
- 최초 대출금액 2억4천400만원(분양가 건물분의 90%)
- 최초 대출 금리 4.14% (대출한적이 없는데 신용도가 안 좋다고 다른 사람들보다 높게 받았다. 아마도 신용카드도, 마통도 아무것도 안 쓰는 터라 오히려 신용도가 낮게 책정되어 대출금리가 올라간 것 같다.)
- 최초 대출 기간 2년
- 1년 주기 금리 변동 상품
- 1년후 대출 금리 변동 6.16%로 오름
- 2년 후 대출 만기일 도래 6.19%로 변동될 예정이라고 함
- 중도상환 : 3000만 원 갚음 + 중도상환수수료 지불
지식산업센터 대환대출을 알아보기 시작함
이자 납입을 밀린적도 없고 중간에 목돈을 한번 갚았는데도 금리가 더 올라가는 것에 기분이 언짢아져서 다른 은행을 알아보기 시작했습니다.
A은행에서는 감정을 넣어봐야 알겠지만 요즘은 지식산업센터 분위기가 안 좋아서 분양 때 감정보다 더 낮게 나오는 경우가 빈번하다고 하면서 일단 분양가로만 계산을 한다면 분양가 건물분의 75% 정도는 나온다고 알려주었습니다.
저의 경우는 분양가 건물분 2억7천 X (75%~80%) = 약 1억 9800까지는 나올 것으로 예상된다는 답변을 받았습니다.
감정을 넣어보면 정확하게 알 수 있다고 합니다.
하지만 임대를 주고 있다면 RTI를 계산해서 대출비율이 조정이 들어갈 수 있으며 임대료가 너무 낮은 경우에는 대출이 얼마 안 나올 수도 있다고 하였습니다.
대출 이율은 신용평가 최고등급인 경우 5.5%부터 적용되며 KCB와 나이스 두곳중 더 낮은 점수로 신용점수를 매긴다고 하였습니다. 저의 점수로는 5.9% 후반대~6.15% 사이로 나올 것으로 예상된다고 하였습니다.
(저의 추측으로는 대출이나 신용카드 등 은행, 카드사 이용이 없어서 그런지 점수가 그리 높지 않은게 금리에 문제가 된 것 같습니다.)
B은행은 여러 지점을 연결해보았는데 취급을 아예 안 한다는 곳도 있었고 하는 곳도 임대가 되어 있다면 분양가의 50% 정도만 나온다고 하는 곳도 있었습니다.
B은행 대출상담사쪽으로 계속 전화를 연결하니 분양가 건물분의 80%가 나온다는 곳이 있었습니다. 그러나 요즘 지산 공실 문제로 감정가가 분양가보다 낮게 책정되는 경우들이 많이 생기고 있어서 정확한 건 감정을 넣어봐야 안다고 하였습니다.
임대가 맞춰져 있다면 RTI를 조정받아 대출 금액이 깍을 수도 있으며 저의 경우 임대가가 너무 낮아서 최대 6000만 원 밖에 대출이 나오지 않을 것이라고 하였습니다.
임차인이 만기가 다와간다면 내보내고 공실인 상태로 자기 사용으로 하여 감정을 받아 80% 대출을 받거나 임차인과 협의하여 임대료를 조절해 계약서를 새로 작성하면 80% 대출이 나올 것으로 설명해 주었습니다.
저의 기준으로 80% 대출을 받으려면 보증금 1000만원 / 월세 170만 원 이상으로 맞춰지면 RTI를 적용시키더라도 80%의 대출이 나온다고 하였습니다.
대출 금리는 지금 받은 것보다는 적게 받을 수 있을 것 같다고 5.9% 정도 말씀해 주셨습니다.
신용평가가 좋은 사람은 5.5%부터 가능할 것으로 보입니다.
그 외 보험사들은 지식산업센터 대출을 취급하지 않는다고 하였습니다.
지식산업센터 대출 만기 원래 받았던 곳에서 결국 연장
임차인과 협의를 보려면 또 렌트프리 몇달은 주고 협의를 시작해야 되겠지요. 임차인 내보냈다가 다시 임대를 맞추기에도 언제 될지도 모르고요. 현재 임대 가는 저의 임차인 시세보다 5만 원은 더 오른 상태라고 합니다.
임차인과 협의하여 상가임대차보호법에 맞게 5% 내로 올리기로 협의를 하였습니다. 그래봤자 시세보다 저렴하고 대출 이자 내기에는 턱없이 부족하지만 5%라도 올린게 어디인지 잘 협조해 준 임차인분께 감사히 생각하고 있습니다.
결국 처음 대출 받았던 곳에서 대출 금리가 높아도 연장을 하기로 하였습니다. 대환대출로 갈아탈 때는 RTI를 보지만 원래 받았던 대출을 연장할 때에는 RTI를 보지 않는다고 합니다. 그래서 처음엔 본인사업자로 90% 대출을 받았지만 나중에 임대를 맞추고 나면 일부 상환이 있을까 봐 걱정을 했는데 기존 은행 연장 시에는 RTI를 따지지 않고 무조건 연장을 해준다고 합니다.
금리만 더 낮았으면 대출금액도 안줄어들고 좋았을 텐데 금리가 너무 사악합니다.
저는 대출 금리가 너무 높아서 목돈으로 한번 더 갚을 생각도 하고 있습니다.
연장은 1년이며, 금리변동 주기는 3개월 입니다. 부디 3개월 후에는 금리가 내려가기를 소망합니다.
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