지식산업센터 찐 투자 후기 매수 후기 장점과 단점

지식산업센터에 대해 아시나요? 예전에는 아파트형 공장이라고 불리던 것이 요즘에는 지식산업센터로 불리고 있습니다. 다가구나 상가와 같이 수익형 부동산으로 분류되며 부동산 상승장에 각종 규제가 많던 시기에 많은 투자자들이 지식산업센터로 투자를 많이 하던 시기가 있었습니다. 그러나 지금은 지식산업센터에 물렸다는 사람들만 많이 보이는 것 같습니다.

아래 작성한 지식산업센터에 관한 글은 지금까지 제가 투자하면서 느낀 지극히 주관적인 감정입니다.

 

지식산업센터 투자의 장점

1. 지식산업센터를 투자하게 된 것은 일단 비주택이라는 점이 크게 다가왔습니다. 주택은 1가구 1 주택으로 비과세를 노리거나 1 가구 2 주택까지만 생각을 하고 있기 때문에 주택을 늘리는 데는 관심이 없었습니다. 주택은 여러 채 취득 시 취득세가 비싸기도 했고 거의 대출을 끼고 살 텐데 주택 수에 따른 대출 규제가 있어서 주택을 늘리려고 하지 않았습니다.

 

 

2. 대출을 80~90%까지 해준다는 점도 메리트로 다가왔습니다. 저는 3억 분양가에 90% 대출을 받았습니다. 원금은 갚을 필요 없이 3년동안 이자만 내면 되는 만기일시 상품으로 대출을 받았습니다. 

다가구주택에서도 원금은 안갚아도 되고 이자만 내면 된다는 게 장점으로 작용을 하는데 지식산업센터에서도 그랬습니다.

 

3. 취득세 할인이 있습니다. 실사용을 목적으로 취득을 하게 되면 취득세 50% 감면제도가 있습니다. 당시 취득세를 50% 감면받아서 600만 원대로 납부를 했었습니다. (한참 뒤에 임대 맞춘다고 나머지 50%도 납부했습니다)

 

4. 수요가 많고 상가와 달리 회사가 임차인 이기 때문에 한번 들어오면 잘 나가지 않습니다. 

제가 분양받은 지식산업센터는 수도권에 위치하고 있습니다. 지방에는 잘 알려지지 않아 모르는 사람들이 대부분이었고,

빌딩이나 건물, 오피스 등에 회사를 차렸던 회사들이 깔끔하지 못한 사무실, 주변 인프라 문제 등등으로 지식산업센터로 눈길을 돌린다는 얘기를 들었습니다. 지식산업센터는 회사+기숙사+식당+병원까지 모든 인프라가 한곳에 모여있어서 쾌적한 환경에서 근무를 할 수 있으니 많은 사람들이 선호를 한다는 점도 장점입니다.

 

 

 

지식산업센터 투자의 단점

 1. 지역적 편차가 심하다는 점입니다. 많은 회사에서 지식산업센터로 이주를 희망하지만 지역을 많이 따지고 듭니다.

서울과 가까워야 하고(또는 서울 안 이어야 하고) 대중교통도 좋아야 합니다. 실제로 제가 분양받은 곳은 대중교통이 불편한 곳인데 이곳으로 회사 이주를 생각했던 대표가 직원들의 반발에 부딪혀 이사를 못 왔다는 얘기도 들었습니다.

아무리 신축에 인프라가 좋아도 대중교통이 불편하다면 퇴사하겠다는 직원들이 있는 이유이겠지요.

 

제가 지식산업센터를 구매할 때만 하더라도 대중교통에 대한 지식은 없었기에 이 점은 큰 실수로 생각이 됩니다. 다시 매매를 한다면 대중교통이 편리한 곳으로 매매할 것입니다.

 

2. 임차인을 맞추기가 힘들다는 점은 단점으로 작용합니다. 회사가 임차인이기 때문에 한번 들어오면 잘 안 나가는 장점이 있다고 했지만 한번 들이기가 힘이 듭니다. 특히나 저 같은 경우에는 서울이 아닌 경기도에 대중교통이 불편한 곳이기 때문에 더더욱이 임차인을 맞추기가 힘들었습니다.

 

다르게 말하면 '공실이 길다'라는 것인데 이것도 1번이랑 연관성이 있습니다. 지역적 편차가 아주 심합니다. 매매해 놓고 뒤늦게 공부를 하니 이제 와서 다시 투자를 하라고 한다면 무조건 대중교통이 좋고 서울과 가까운 곳으로 투자를 할 것입니다.

 

제 것은 지역은 경기도지만 서울과 가깝습니다. 그렇지만 대중교통이 불편하다는 점이 공실을 길어지게 하였습니다.

 

 

3. 생각했던 것보다 월세 수입이 적은 것도 단점입니다. 애초에 분양을 받을 때에는 대출을 90% 받아서 월 이자를 90만 원씩내고 임대 월세를 120만원 받을것으로 예상을 하였으나 지금 상황은 90만원씩 내다가 이자가 올라 125만 원씩 내고 있으며

월세는 1년 공실을 지낸 뒤 50만 원씩 받고 있습니다. 동시에 입주하는 물량이 너무 많아서 가격이 계속 다운되었고 물량이 소진된 요즘은 다시 임대 가격이 조금씩 올라가고 있다고 합니다. 

 

 

4. 관리비가 비싸다. 관리비가 생각보다 굉장히 비쌉니다. 저는 분양 40평, 전용 20평인 곳인데 그 기준으로 관리비가 20~30만 원 선으로 나옵니다. 공실로 있었을 때를 생각하면 대출이자 90만 원+ 관리비 25만 원 하면 한 달에 내는 돈이 상당히 부담이 되었습니다.

 

 

 

다시 지식산업센터 투자를 한다면 고려할 점

1. 무조건적으로 대중교통 위치와 지역을 우선순위로 둘 것입니다. 지역은 서울과 서울과 가까운 수도권까지만 보고 거기에 대중교통도 꼭 따져서 매매할 것입니다.

 

2. 90% 대출을 해주지만 요즘같이 이율이 높을 때에 부담스럽기 때문에 실투자금액을 더 늘려서 투자를 할 것입니다.

 

3. 꼭 분양이 좋은 것은 아니니 이미 안정적으로 월세가 맞춰진 매물 매수를 알아볼 것입니다. (분양은 다같이 입주해서 빨리 맞추기 위해 가격을 낮추는등 입주리스크가 있다.)

 

4. 단기 투자보다는 월세와 시세차익까지 같이 노릴 수 있도록 장기 투자 플랜을 세워서 투자할 것입니다.