지방 3억이하 주택, 주택수 제외-종부세, 양도세 혜택 정리

최근 개정된 세법에 의하면 지방 3억 이하 저가 주택에 대해 주택수를 제외시켜 주는 안이 통과되었습니다. 하지만 무조건 3억 이하라고 해서 세제 혜택을 주는 것은 아니고요, 해당 요건에 맞아야 합니다. 이번 포스팅에서 세제 혜택을 받는 3억 이하 주택의 정의와 종합부동산세, 양도소득세 혜택 정리까지 해보겠습니다.

 

 

 

지방 3억이하 집 주택 수 제외 뉴스기사

 

 

 

<지방 저가 주택(농어촌 주택, 고향주택)에 대한 양도세, 종부세 완화>

1세대 1주택자 주택수 특례가 신설되면서 3억 이하의 저가주택은 주택수에 포함되지 않습니다.

(※여기서 3억이란 공시가격을 말하며 공시 가격은 일반적으로 매매가보다 조금 더 낮은 수준입니다.)

 공시가격 3억 이하라고 해서 무조건 적용되는 것도 아니고 순서가 중요합니다.

※ 이번 개정안은 2023년 1월 1일 양도하는 분부터 적용될 것으로 보입니다.

 

 

양도소득세와 관련 있는 조세특례 제한법을 아래에서 보겠습니다.

조세특례제한법 제99조의4

조세특례 제한법 제99조의 4를 읽어보면 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이조에서 "농어촌주택 등 취득기간"이라 한다) 중에 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이조에서 "농어촌주택 등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유 주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용한다.

 

고 나와있습니다. 말이 어렵지만 정리해보면 1세대가 1개의 농어촌 주택 등을 취득하여 3년이상 보유하고 그 농어촌 주택 등을 취득 전에 보유하던 다른 일반주택을 양도한 경우 그 농어촌 주택은 1세대 소유 주택이 아닌 것으로 보아 비과세를 적용한다는 내용 입니다.

 

 

<1세대 1 주택자 주택수 종부세 특례(신설)>

1세대 1 주택자가 지방 저가 주택을 함께 보유하는 경우로써 ① 공시 가격 3억 원 이하, ② 수도권, 특별자치시, 광역시가 아닌 지역에 소재하는 주택(광역시에 소속된 군, 읍, 면 지역 제외)을 말하며 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

그래야 신설된 종부세 특례에서 1세대 1 주택자 판정 시 주택수에서 제외됩니다.

 

주의하셔야 할 점은 주택수에만 제외가 된다는 것이지 공시 가격은 합산되어 과세가 됩니다.

 

 

 

 

<농어촌 주택, 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례>

이 내용은 신설된 내용은 아니고 기존에 있던 것인데 적용 기한이 올해 말일까지로 연장되었고 기준시가 금액이 늘어나게 되었습니다.

① 소재지는 수도권이 아닌 읍면 지역이어야 하고 또는 인구 20만 이하 시의 동지역 소재이면서 수도권, 토지거래허가구역, 투기지역, 조정대상지역, 관광단지 지역은 제외됩니다.

②주택 취득 당시 기준시가는 3억 원 이하여야 하며 한옥은 4억 원 이하여야 합니다.

③ 농어촌주택 보유기간은 3년 이상이어야 합니다.

④ 특례 적용 기간은 2022년 12월 31일 까지입니다.(3년 연장하여 2025년 12월 31일까지로 법안 발의 중)

조세특례제한법 시행령 별표12 고향주택 소재 지역 범위

농어촌주택, 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례

 

QnA로 정리해보겠습니다.

Q1 > 2017년 2월에 아버지로부터 경남 합천의 면소재지 농촌주택을 증여받았습니다. 그래서 현재 살고 있는 경기도 구리시 주택을 포함해서 시골 주택 1채, 도시주택 1채로 1세대 2 주택이에요. 둘 다 보유한 지 3년은 넘었는데 시골 주택을 팔 수는 없고 도시에 있는 주택을 팔고 싶습니다. 양도세 비과세를 받을 수 있나요?

 

A1 > 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간을 재기산하는 제도가 폐지된 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 주택의 수와 관계없이 주택을 실제 보유하고 거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 

증여받은 주택이 조세특례 제한법 제99조의 4 규정의 농어촌 주택에 해당하고, 농어촌주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 보고 1세대 1 주택 비과세를 적용하는 것으로 판단됩니다.(단, 양도가액 12억 원 초과분은 과세)

 

 

 

Q2 > 2003년부터 남양주시에 주택을 소유하고 있다가 2008년에 충북 옥천의 면소재지 주택을 조모님으로부터 증여받았습니다. 증여 당시 주택이 무허가 건물로 군청에도 등록되지 않은 오래된 주택입니다. 현재 남양주에 있는 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 있을까요.

 

 

A2 > 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유 주택이 아닌 것으로 보고 비과세를 적용한다고 규정하고 있습니다. 또한 농어촌주택을 미등기 해도 양도하는 주택이 등기된 자산이라면 과세특례를 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다.

 

 

 

Q3 > 면소재지에 30년 동안 보유하고 있는 공시지가 5천만 원 안팎의 농어촌주택이 있습니다. 그리고 2021년 1월에 신규 분양을 받아 입주한 경기도 동탄의 오피스텔(주거용)이 있고요, 농어촌 주택은 주택수에 포함이 안 될 수 있다던데 제 경우도 그런지 궁금합니다. 그리고 일시적인 2 주택 비과세를 받으려면 농어촌 주택은 언제까지 팔아야 할까요.

 

A3 > 조세특례 제한법 제99조의 4에 따른 농어촌 주택 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때, 농어촌주택을 없는 것으로 보고 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 하지만 귀하 사례의 동탄 주택은 농어촌주택을 이미 보유하고 있는 상태에서 취득한 일반주택으로 이 규정을 적용받지 않습니다.

 

만약 동탄 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 농어촌주택을 양도한다면 일시적인 1세대 2 주택 특례를 적용받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

2. 2022년 세제개편안 상세본★ (1).pdf

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