다가구주택 매매시 꼭 이건 알고 사세요. 원룸 고르는 방법

요즘 다가구주택 매매에 대해서 주변 지인들이 물어봐서 공유했던 내용들을 포스팅해보려고 합니다. 다가구주택 매매 시 꼭 알아야 할 내용정리. 지금부터 시작합니다.

 

 

목차

• 다가구주택 어떤 사람들이 사면 좋을까?
• 다가구주택 vs 다세대주택 vs 다중주택 vs 근린생활시설 차이가 뭐야?
• 저중에 사야 되는 것은?
• 다가구주택 매매시 주의해야 할 점

 

[다가구주택 어떤 사람들이 사면 좋을까?]

다가구주택은 수익형 부동산의 대표적인 부동산으로 시세차익보다는 월세수익형 부동산입니다. 정년퇴직 이후 한 달 한 달 들어오는 현금흐름이 필요한 중장년층이나 월급 외 수익으로 조금 더 여유로운 생활을 원하는 모든 층에게 권장됩니다. 

 

[다가구주택 vs 다세대주택 vs 다중주택 vs 근린생활시설 차이점은?]

다가구주택을 매매하기 위해서 여러 임장을 다니다보면 겉모습은 똑같은데 건축물대장상 명칭이 다른 것을 보게 되는데요, 우리는 이 중에서 어떤 것을 선택해야 할까요?

다가구주택	다세대주택	다중주택	근린생활시설
일반적으로 알고있는 원룸 건물한채 주인이 모두 같고 건물을 통틀어서 한개의 주택으로 계산한다. 1인 1주택이라면 비과세도 가능하다.	겉모습은 원룸, 빌라 등의 모습을 하고 있으며 각 호실별로 주택수가 잡힌다. 많은 호실을 소유하기 위해서 임대사업자를 내야할 수도 있다.	겉모습은 원룸이나 안에 내부로 들어가면 호실별로 싱크대및 주방이 없다. 싱크대 및 주방이 있는것은 모두 불법설치이지만 원활한 임대를 위해 조그마한 싱크대를 설치해 놓는다. 주차장법에서 자유롭기 때문에 일반적인 다가구주택보다 호실을 더 많이 뽑을 수 있다.	근린생활시설에서의 주거생활은 금지되나 많이들 근린생활시설을 쪼개어 주거용으로 공급하고 있다. 취득할때 주택수에서 제외될 수 있으나 양도할때에는 실질과세의 원칙에 따라 주택으로 잡힐 수 있음에 유의해야 한다.

간단하게 큰 특징들 위주로 비교를 해보았습니다. 겉모습은 모두 똑같은 형태의 모습을 하고 있지만 세부내역은 상당히 다르기 때문에 기본적인 큰 틀을 알고 다가구주택 매매를 보러 다니시는 게 좋습니다. 

 

다가구주택 다세대주택 다중주택 근린생활시설 비교

[다가구주택 vs 다세대주택 vs 다중주택 vs 근린생활시설 이중에 어떤 것을 사야 할까?]

저는 가장 기본적인 다가구주택을 추천드립니다. 다중주택과 근린생활시설은 세대수가 많아 월세 수익이 더 높아질 수 있으나 불법적인 부분과 가장 직결해 있기 때문에 추후 문제가 생길수도 있습니다. 한 개의 근린생활시설을 4~5개의 원룸으로 쪼개어 임대를 놓을 때에는 한 호실당 월세 30만 원씩 받는다고 가정한다면,  120~150만 원의 수익을 가져올 수 있지만 만약 문제가 생겨 원래의 용도대로 근린생활시설로 되돌린다면 60~100만 원의 임대료로 뚝 떨어질 가능성이 높습니다.

 

또한 다중주택에 싱크대를 넣지않고 불법으로 설치를 하지 않은 경우 방 크기가 굉장히 작고, 공용주방으로 인해 원룸 개수는 많지만 방을 채우기가 힘들어질 수 있습니다. 원룸에는 사람들이 1년~2년 단위로 자주 드나드는 곳인데 공용 주방을 쓰는 다중주택은 임차인의 들고나감의 빈도수가 훨씬 더 빈번합니다. 6개월 내로 짧게 살고 사람이 또 바뀌게 됩니다. 방 개수도 많은데 자주 임차인이 바뀌면 그만큼 신경 써야 할 일도 많아집니다.

 

다세대주택은 통건물 하나를 소유했는데도 다주택자로 잡히는 우려가 있기 때문에 같은 조건이라면 다가구주택을 선택하여 1주택으로 잡히도록 합니다. 우리나라는 다주택자에게는 혜택이 별로 없고 1 주택자에 대해 혜택이 있기 때문에 이를 이용하여야 합니다.

 

 

[다가구주택 매매시 주의해야 할 점]

다가구주택을 매매하기로 결정하였으면 다음과 같은 사항을 결정하여야 합니다.

 

1. 다가구주택의 위치 및 입지 결정 :

  다가구주택의 위치와 입지는 굉장히 중요합니다. 토지를 온전히 소유하는 것이기 때문에 지역에 따라 시세차익까지도 생길 수도 있고 임대가 잘 맞춰지냐 아니냐도 결정짓는 중요한 요소입니다. 일반적으로 원룸은 공단이나 대학가 앞에 많이 포진해 있으며 그 크기가 클수록 수요도 많은 편입니다. 대학가 앞에는 요즘은 지방대학이 없어지는 추세에다가 기숙사를 많이 짓고 있어 메인 대학교 앞이 아니라면 차라리 공단 앞이 더 낫습니다. 일자리가 확보되어 있는 곳에는 낮게 임대를 맞출지언정 완전히 공실은 잘 나지 않습니다. 공단이 확장되거나 일자리 창출이 잘 되는 곳의 원룸을 고르시는 편이 좋습니다.

 

 

2. 다가구주택 년차와 방구성, 방 개수 결정 :

  신축년차이면 월세를 더 높여 받을 수 있을 것 같지만 의외로 신축과 구축의 원룸 시세는 큰 차이는 없습니다. 오히려 신축 원룸 건물에 의도적으로 높게 맞춰진 임대가 있을 가능성이 있고 그로 인해 매매가를 높여 부르는 경우가 있으니 차라리 안정적인 구축이 더 낫습니다. 구축은 수리할게 많이 생긴다고 하지만 구축도 구축 나름입니다. 관리 잘된 구축을 싸게 매매하는 것이 신축을 높은 가격에 사는 것보다 훨씬 합리적이고 수익률이 더 높습니다.

 

제가 있는 지역의 원룸은 대부분 방이 8~9가구 정도 됩니다. 주인세대가 필요하다면 주인세대가 있는 매물을 보고 그렇지 않다면 최고의 수익률을 올리기 위해 방 개수가 많은 것을 추천드립니다. 주차장법이 바뀌기 전에 지었거나 불법으로 방 쪼개기를 한 경우 방 개수는 더 많아집니다. 수익률을 위해 방을 쪼개어 놓은 것이라고 생각하면 됩니다. 그러나 2009년, 2008년 이전에 지은 원룸은 주차장법에서 자유로워 처음 지을 때부터 방 개수를 더 많이 지을 수 있었습니다. 2008년도에 지었는데 다른 다가구주택보다 방 개수가 더 많은 매물을 발견했고 별다른 하자가 없다면 수익률 높은 그 매물을 사야 합니다. 

 

그리고 내가 사려고 하는 지역의 부동산을 방문하여 원룸 임대 트렌드를 조사하여야 합니다. 처음 운영하신다면 주인세대에 거주하면서 원룸, 투룸, 쓰리룸 골고루 섞여 있는 다가구주택을 선택하여 쉽게 운영하시는 편이 좋고, 최대한의 수익을 뽑아내고 싶다면 원룸만으로 구성되어져있고 방 개수가 많은 것을 선택하는 게 좋습니다. 최근에는 쓰리룸, 포룸보다는 원룸에 대한 임대 수요가 더 높습니다.

 

 

3. 실제로 맞출 수 있는 임대료 시세 파악 : 

  위 2번과 이어지는 내용이라고 볼 수 있습니다. 신축 다가구주택에는 시세보다 더 비싸게 임차가 맞춰져 있을 가능성이 더 높고 그로인해 매매가 또한 같이 높을 가능성이 있습니다. 지금 살고 있는 세입자가 나가면 다시는 그 임대료로 못 맞출 가능성이 높습니다. 실제로 맞출 수 있는 시세를 정확히 파악하여야 합니다. 내가 구입하여 운영할 동안에 점점 구축이 되기 때문에 안전선으로 구축 시세로 생각하는 게 좋습니다.

 

 

4. 나의 순수 자본금과 대출이자 및 운영비를 제하고 남는 순수익이 얼마정도인지 : 

  요즘은 다가구주택 매매시 대출 승계가 잘 되지 않습니다. 매수자의 개인 DSR과 DTI까지 따져서 대출을 받을 수 있기 때문에 실제로 대출을 받을 수 있는 금액이 적습니다. 게다가 방공제를 하면 더더욱이 대출받을 수 있는 금액은 줄어듭니다.

여러 부동산에서 광고하기를 소액이면 다가구주택 건물주가 될 수 있다고 광고하지만 실제로 그렇게 적은 돈을 가지고 다가구주택을 매매하게되면 운영하면서 난관에 부딪치게 됩니다. 임차인이 바뀔 때마다 도배, 장판, 청소 및 자잘한 부품 교체 비용들도 들뿐더러, 기존세입자들의 보증금 돌려주는 데에도 큰 스트레스가 될 수 있습니다. 다가구주택 매매를 한다면 매매가의 70% 이상 본인 자본을 가지고 구입하셔야 합니다.

 

 

5. 다가구주택 불법 사항 확인 및 이행강제금 확인 : 

  다가구주택에는 불법사항이 은근히 많습니다. 한동네를 통틀어 절반 이상인 경우도 많은것 같습니다. 건축물대장을 떼어보면 위반이 적발된 곳은 불법건축물이라고 노란 딱지가 붙어있지만 걸리지 않은 곳은 노란 딱지가 붙어있지 않습니다.

  불법건축물이라고 노란딱지가 없다고 해서 불법건축물이 아니라고 생각하시면 안 됩니다. 또한 노란 딱지가 붙어 있다고 해서 너무 겁먹을 필요도 없습니다.

 

  19년도 법개정으로 인해 불법이 없어질때까지 이행강제금을 낸다고 법이 바뀌었지만 실제로 내지 않고 있는 곳도 있습니다. 게다가 수익률이 다른 다가구주택보다 훨씬 더 높다면 원룸 한 개 값으로 이행강제금을 낸다고 생각하고 구입하시는 것이 마음이 편합니다. 

 

  가장 일반적인 위반사항으로는 맨 꼭대기층(4층)에 일조권 사선제한으로 생긴 테라스(베란다)공간에 지붕을 시공하는 것과 건축물대장상 1층은 근린생활시설로 적힌 곳이 많은데 이를 주거용으로 임대를 주고 있는 것입니다. 또한 쓰리룸과 포룸 등 방을 원룸으로 쪼갠 형태도 쉽게 볼 수 있는 불법 형태입니다.

다가구주택은 전국적으로 대부분의 지역에서 위반이 퍼져있기때문에 이로 인한 양성화와 이행강제금이 걱정된다면 깔끔히 다가구주택의 수익은 포기하시고 다른 것을 보는 게 낫습니다. 1 가구 1 주택으로 이만큼의 수익을 올릴 수 있는 부동산은 보지 못했지만요.

 

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다가구주택 운영시 나가는 비용, 고정비용과 변동비용, 그외 비용