경상남도 김해시 진영읍 여래리에 위치한 다가구주택이 경매로 진행 중입니다. 시세차익도 좋지만 현금흐름이 절대적으로 중요하다고 생각하기에 현금흐름 만들기에 좋은 다가구주택을 꾸준히 보고 있습니다.
오늘은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 다가구주택 경매 매물을 살펴보겠습니다.
2021 타경 108069
2017년 6월 사용승인된 비교적 신축급에 속하는 원룸 건물입니다. 신축건물을 보면 아무래도 수리할 곳이 적다 보니 경매에서는 너무 오래된 연차보다는 신축 연차가 좋습니다.
최초 감정가 7억 3천만 원에서 5차까지 유찰되어 3억으로 떨어졌습니다. 감정가대비 41%입니다.
이렇게 많이 떨어진데 이는 이유가 있을 건데 아래에서 살펴보겠습니다.
위치는 진영중학교 동측에 위치하고 북서 측으로는 김해 산업단지가 작게 형성되어 있습니다. 그렇게 큰 규모는 아닌 것 같아요. 진영 경매 물건이 있는 곳 주위로 다가구주택이나 상가주택이 모여 있고 아파트도 약 4천 세대 가까이 있습니다.
산업단지 규모보다 아파트 세대수가 너무 많아서 다가구 수요가 있는지 현장 조사가 필요해 보입니다.
다가구 수요와 아파트 수요는 다르게 보는데, 다가구 수요는 공장에서 일하는 인부들, 직장인이 대부분이라 에어컨, 세탁기, 티브이 등 기본 옵션이 있는 다가구를 선호하고 아파트는 가족단위로 이주를 해 온 경우에 대게 선호를 하고 있습니다.
이어서 임차인 현황 살펴보겠습니다.
말소기준권리보다 전입일이 빠르면 대항력이 있고, 늦으면 대항력이 없다고 보시면 됩니다.
말소기준권리는 2017년 7월 11일입니다.
201호 세입자 전입일은 2020년도로 대항력 없습니다.
202호 세입자 전입일은 2017년 12월로 역시 대항력 없습니다.
302호 세입자 전입일은 2020년으로 대항력 없습니다
301호 세입자는 전입일은 없지만 점유 날짜가 2020년으로 역시 대항력이 없습니다.
조사서상 두 곳은 보증금이 소액이라 경매가 개시된 이후에는 월세를 내지 않고 살다 나가면 보증금만큼은 금방 써버리는 게 되니 문제가 없고 202호 세입자는 전세로 들어왔기에 임차권 등기를 해놓았습니다.
임차권등기란 임대차가 종료된 후에 보증금을 못 받고 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하기에, 대항력을 유지하기 위해 설정하게 됩니다.
또한 주의사항란에 보시면 공사대금 2억 원에 대하여 이 건물 전부에 유치권이 있다고 주장하는 사람이 있기 때문에 현장에 가셔서 지속적으로 점유를 하면서 유치권 주장을 하는 사람이 있는지 살펴봐야 되겠습니다.
부동산투자유한회사에서 유치권 배제 신청(의견서)도 들어와 있다고 하니 알아볼게 더 많겠습니다.
그래서 유찰이 자꾸 되고 있나 보네요.
경매 정보지에 나온 예상 배당 순서입니다. 근저당 금액이 커서 7천만 원에 대해 주택 임차권 설정을 한 세입자가 받을 금액이 여력이 없네요.
추천 물건이 아닙니다.
제가 공부하면서 찾아본 거기 때문에 현장 임장 및 실제 시세 조사, 인수 금액 조사 등은 직접 하셔야 합니다.
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