가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 피하는 법

가족 간 부동산 거래로 고민하시는 분들이 많은 실 것 같습니다. 상속이냐 증여냐, 시가가 유리할까 감정평가가 유리할까...

가족간 부동산 거래 세금 문제 기사가 날 때마다 읽어보는데 기사마다 완전히 똑같지는 않은 것 같습니다. 여러 세무사에게 상담을 받아보시고 결정하는 게 좋겠습니다. 오늘 살펴볼 내용도 "가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 피하는 법" 기사 내용입니다.

 

<가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 피하는 법>

상속, 증여 등 특수관계인간의 거래에서의 부동산 인정 금액은 '시가'

일반적인 거래(매매 등)에서는 매도 측과 매수 측이 합의하는 금액에 거래가격이 형성되고 거래가격이 부동산의 가격으로 인정받습니다. 그러나 상속이나 증여 등 특수관계인 간의 건래에서는 세금을 줄이기 위해 시세보다 더 낮은 금액으로 거래하고 싶어 하는 사람들이 많습니다. 세금 부담을 회피하려는 것을 막기 위해 특수거래에서는 적정한 '시가'로 거래할 것을 법에서 규정하고 있습니다.

'시가' 산정이 어려운 경우에는 '기준시가'등 보충적 시가를 적용하도록 규정하고 있습니다.

 

 

매도자와 매수자에게 적용되는 세법은 다르다.

특수관계인간의 거래에서는 매도자와 매수자에게 적용되는 세법은 다르게 적용됩니다. 대게는 부모가 매도자, 자녀가 매수자가 될 것인데 부모에게는 '소득세법'이 적용되고 자녀에게는 '상속세' 및 '증여세법'이 적용됩니다. 

 

<부당행위 계산 부인>

양도하는 부모 : 양도하는 부동산의 거래가 저가일 경우 거래가액이 '시가'대비 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이 나면 '시가'로 거래한 것으로 보고 양도소득세를 물게 됩니다.

 

물려받는 자녀 : 거래가액이 '시가'의 30%이거나 3억 원 이상 차이가 날 때 그 차액에 대해서 증여세를 부담해야 합니다. 

여기서 말하는 '시가'는 매매가액 → 감정평가액 → 수용 경매 가액 또는 공매가액→유사매매사례가액 → 기준시가 순으로 적용됩니다.

 

*유사매매사례가액 : 상속/증여 재산과 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 부동산의  실제 거래사례가액

 

 

감정평가가 유리한 경우 세 가지

기준시가로 신고했다가 추후에 소급감정을 받게 되면 부동산의 개별성과 시장 상황 및 개인의 사정 등에 대해 고려받지 못하여 불리하게 감정을 받을 가능성이 있으니 감정평가가 유리한지 따져보고 감정평가를 받기를 추천한다고 합니다.

 

 

1. 비사업용 토지와 비주거용 부동산의 상속/증여세 신고하는 경우

해당 부동산에 대해서는 국세청에서 직권 평가를 할 수 있기 때문에 무턱대고 기준시가로 세금신고를 했다가는 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 감정평가가 오히려 유리할 수 있습니다. 특히 최근 개정된 국세청 사무처리 규정에서 비주거용 부동산의 경우 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 10억 원 이상이거나 그 차이의 비율이 10% 이상인 경우에 직권으로 평가할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

 

2. 세금의 불확실성을 제거하고자 할 때

유사매매사례가액으로 세금을 신고하는 경우 평가 기간 중에 유사성이 높은 물건의 매매사례가 나온다면 해당사례를 기준으로 상속, 증여세가 추징될 수 있습니다.

 

3. 특수관계인간 거래

특수관계인간 거래에서도 시가를 감정평가액으로 받아둔다면 유사매매사례나 기준시가에 우선적 용 되기 때문에 양도소득세 부당행위 계산부인, 혹은 증여세 추징의 불확실성을 해소할 수 있습니다.

 

 

 

위 사례처럼 가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 피하는 법에서 감정평가가 유리할 수 있지만 기준시가가 세부담이 줄어드는 경우도 있으니 꼭꼭 전문가와 상담이 필요하겠습니다.

 

 

가족 간 부동산 거래 세금 폭탄 피하는 법