전세사기 피해 방지방안 발표! 공부해서 깡통전세에 속지 말자!

계속되는 깡통전세사기로 정부에서 전세사기 피해 방지 방안을 발표했습니다. 정부는 국토부, 경찰청 등 관계기관 합동으로 '전세사기 특별단속' 등으로 적극 대응 중이며 전세가율 급등지역을 관리하고 보증료 할인 확대와 임차인 시세정보 제공, 지원센터 설치 등을 계획하고 있고 일부는 시행 중인 것도 있습니다.

 

 

 

전세사기 현황과 문제점

임대차 종료 이후에도 보증금을 돌려 받지 못하는 전세 피해가 계속 증가 추세에 있어 예상치 못한 주거불안에 직면하였습니다. 특히 청년과 신혼부부에게서 피해가 큰데요, 수법과 유형도 다양화되고 지능화되었고 악의적 전세사기도 급증하고 있습니다. 

 

전세계약 시 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보제공이 미흡하고 임대인의 협조없이는 체납 세금 등을 알 수 없어 경매로 넘어갔을 시에도 정보가 부족합니다. 피해 예방을 위해 운영 중인 HUG 보증제도는 가입률이 저조하고(21년 기준 18%) 대향력 등 임차인의 권리도 취약한 점이 문제점입니다.

 

또한 전세 피해 발생 시 대다수의 피해자는 법률, 금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어렵고 신속한 구제를 위해서는 법률, 주거, 금융 등을 통합 지원하여야 하나 창구가 여러 군데에 분산되어 있고 지원부문도 제한적인 상황입니다.

 

조직적, 지능적으로 진화하는 전세사기에 효과적으로 대응하기 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하고 전세사기 방지를 위한 부정이익 환수체계도 필요 하지만 미흡한 상황에 있습니다.

 

 

 

 

 

 

정책 추진 방향

깡통 전세 사기 예방 대책 목표와 대응방안

 

이에 정부는 다음과 같이 정책 추진방향을 설정하였습니다. 먼저 유형을 총 4가지로 나눕니다.

매매가보다 전세 가격이 높게 설정된 깡통전세 유형/ 세금 체납이나 대출 사실을 숨기고 계약을 하는 중요사실 허위, 미고지 유형/ 계약 당일에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 대항력을 악용하는 유형 / 임대인 사칭이나 무권한자의 계약 체결, 또는 직거래 유도 방법으로 전세사기의 위험성을 키우는 위법계약 유형. 총 4가지로 나누었습니다.

 

모든 목표는 서민 임차인의 재산권 보호와 주거안정 지원입니다.

 

이 목표를 이룰 대응방안으로는 피해 예방을 위해 1. 폭넓은 정보제공, 2. 안전한 거래환경 조성, 3. 임차인 법적 권리 강화

이미 피해를 받은 사람들에게는 피해 지원을 해줍니다. 1. 원스톱 통합서비스 제공, 2. 주거자금지원, 3. 긴급 거처 제공

그리고 전세사기를 벌이는 이들을 단속을 강화하고 엄중 처벌을 내립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

구체적 대응방안

• 전세사기 피해 예방

전세사기의 주요 원인은 계약 주체 간 정보 비대칭과 제도의 허점이기 때문에 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경 조성, 권리 강화 등을 통해 예방합니다.

 

<1. 임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다.>

 

-(1) 자가진단 안심 전세 어플을 구축합니다 :배포는 23년 1월을 예상하고 있습니다. 어플로 입주 희망 주택의 적정시세, 악성 임대인 명단 등을 확인할 수 있고 의심 매물 여부, 위험 정도를 사전에 파악이 가능해 계약 여부를 결정할 수 있게 합니다. 

청년, 신혼부부 등 경험이 적은 사회초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항 등 기초 정보(근저당권 등 계약시 필수 확인 정보, 전입신고 확정일 자 등 후속조치 필요사항)들도 안내합니다.

 

 

-(2)선순위 권리관계 확인 권한을 부여합니다 : 임차인에게 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 부여합니다. 계약 전, 임차인이 체납사실, 선순위 보증금 등의 확인을 요청하는 경우, 임대인이 해당 정보를 제공해야 하며 이를 의무화시킵니다.(22년 주임법 개정 발의)

임차인의 정보 요청 권한 및 임대인의 정보 제공 의무를 공인중개사 설명의무 대상에 포함시키고(22년 중개사법 개정안 발의), 임대차 표준계약서에 반영합니다.(23년)

계약 후 임차 개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선됩니다.(22년 국세 징수법, 지방세 징수법 개정안 발의)

 

 

 

 

<2. 안전한 거래환경을 조성합니다.>

 

-(1) 임대사업자 관리 강화 : 임대인이 보증에 신청할 경우 임차인에게 통보(22년 4분기)하고 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검(22년 4분기), 계약 후 통보가 없는 경우 HUG 홈페이지 또는 안심 전세 APP을 통해 확인 가능

 

-(2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대 : 공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 등을 지자체 등에 신고할 수 있게 하고 신고 시 포상금 지급(22년 중개사법 개정안 발의)

 

-(3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련 : 적정 시세가 반영되도록 주택 가격 산정체계 개선(22년 10월)

 

-(4)고 전세가율 지역 관리 : 실거래 기반으로 아파트, 연립, 다세대 등의 전세가율을 구체적으로 공개하고(전국 시군구, 수도권 읍면동) 보증사고 현황과 경락률도 신규로 제공합니다.

 

전세사기 피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체/ 중개사 등을 통해 이상 거래, 위험 매물 등에 대한 점검을 실시합니다.

 

핵심 체크리스트와 카드 뉴스 배포 등 온라인 오프라인 홍보도 병행합니다.

 

지자체와 통계 산정방식 등의 협의를 위한 지속적인 공조체계를 구축합니다.

 

 

 

 

<3. 임차인의 법적 권리가 강화됩니다.>

 

-(1) 최우선 변제금액 상향 : 22년 4분기 주임법 시행령 개정(법무부 주택임대차 위원회 심의를 거쳐 결정할 예정)

 

-(2) 임차인 대항력 보강 : 표준계약서 특약 명시, 은행 대출 심사절차 개선 등 추진

      --표준계약서 개선 : 임대인의 담보권 설정 가능 시점 등을 계약서 특약에 명시하고 국토부 인증을 통해 활용률 제고(22년 4분기)

      --대출절차 보완 : 은행이 확정일자 부여 현황을 확인하고, 담보 대출 시 보증금을 감안하도록 시중 주요 은행과 협의 추진(22년 4분기)

 

 

 

• 전세사기 피해 지원

선제적 예방조치에도 예기치 못한 전세 피해가 발생할 수 있음을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행합니다.

 

<1. 피해 회복을 위해 원스톱 서비스를 제공합니다.> : HUG 내 '전세 피해 지원센터'를 설치하고, 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱 제공, 전문직원(변호사, 법무사)이 상주하며 임차인 피해에 대응하고 온라인 및 유선을 통한 지원 등도 병행할 예정

 

<2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다.>

-(1) 저리 긴급 자금 대출 : 전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시 기금에서 1%대 초저리 자금 대출 지원(23년 1월), 대출한도는 가구당 1.6억 원, 금리는 연 1%대 수준, 기간은 최대 10년 등

 

-(2) 전세보증금 반환 보증 가입 지원 : 전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년, 신혼부부 등에 대해서는 보증료를 추가 지원하여 보증가입 유도(23년 1월)

 

 

 

<3. 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다.>

HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공(즉시), 시세의 30% 이하로 최장 6개월 거주할 수 있도록 임대

 

 

 

 

• 전세사기 단속, 처벌 강화

<1. 전세사기 단속이 강화됩니다.>

관계기관 합동 특별단속을 실시하고 상시적 공조체계도 구축합니다.

 

<2. 관련자는 엄중히 처벌합니다.>

전세사기 가해 임대사업자, 중개사 등에 대해서는 처벌을 강화하고,, 채권 회수를 위한 전담 관리체계도 운영

 - 임대사업자 벌칙 강화 : 전세사기 가해자는 사업자 등록을 불허, 기존 사업자가 가해자인 경우 등록 말소(22 민 임 법 개정안 발의)

 

 - 자격사 처벌 강화 : 결격 사유 적용기간, 자격 취소 대상 행위 확대 등 사기에 공모한 중개사, 감평사 등 처벌 강화(22년 자격법 개정안 발의)

 

 

 - 채권회수 전담반 운영 : 전세사기 의심 악성 채무자의 채권회수를 집중 추진하기 위한 전담조직 운영

 

 

 

• 향후 추진계획

깡통 전세사기 예방 향후 정책표