계획관리지역이란 용도지역 중 1가지로 비도시지역에 속하며, 특별한 관리에 따라 체계적인 관리가 필요한 지역으로 분류됩니다. 현재는 비도시지역이지만 도시지역(주거, 상업, 공업지역)으로 편입이 예상되는 지역이기에 토지투자에 있어서 가치가 높은 용도지역 중 하나입니다.
<용도지역의 구분>
계획관리지역을 이해하기에 앞서 용도지역을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 용도지역은 총 21개로 구분되며
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고
공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시▪군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
전국의 토지는 용도지역의 구분에 따라 4개용도, 9개 지역으로 구분되며 그 개수는 총 21개입니다.
용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지며 땅의 가치를 결정짓게 되기 때문입니다.
크게 도시지역과 비 도시지역으로 나누고 도시지역 안에는 다시 주거지역 / 상업지역 / 공업지역으로 나뉘게 됩니다.
비도시지역 안에는 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역으로 나뉘며
다시 관리지역 안에서 보전관리지역 / 생산관리지역 / 계획관리지역으로 나뉘게 됩니다.
| 용도지역 | |||
| 도시지역 | 주거지역 | 제1종 전용 주거지역 | 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 |
| 제2종 전용 주거지역 | 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 제1종 일반 주거지역 | 저층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 제2종 일반 주거지역 | 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 제3종 일반 주거지역 | 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 준주거지역 | 주거기능을 위주로 하되 일부 상업 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 | ||
| 상업지역 | 근린 상업지역 | 근린지역 내에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 | |
| 유통 상업지역 | 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 | ||
| 일반 상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 중심 상업지역 | 도심, 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 | ||
| 공업지역 | 전용 공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 | |
| 일반 공업지역 | 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 | ||
| 준공업지역 | 경공업 및 기타 공업을 수용하되, 주거/상업/업무기능 보완이 필요한 지역 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 | |
| 생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | ||
| 자연녹지지역 | 도시 녹지공간 확보 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 | ||
| 비도시지역 | 관리지역 | 계획관리지역 | 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역 |
| 생산관리지역 | 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 | ||
| 보전관리지역 | 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 시작하여 관리하기가 곤란한 지역 | ||
| 농림지역 | 농림지역 | 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥구역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역 | |
| 자연환경보전지역 | 자연환경보전지역 | 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역 | |
앞서 용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지며 땅의 가치를 결정짓게 된다고 하였습니다.
내가 100평의 토지를 샀다고 해서 내 마음대로 100평의 주택을 지을 수 있다고 생각하면 오산입니다.
용도지역별로 건축을 할 수 있는 건물의 종류와 면적, 높이 등이 결정 나게 됩니다.
건폐율은 대게 비도시지역보다는 도시지역이 더 높습니다. 고로 도시지역의 땅이 같은 평수의 땅이라도 건물을 지을 수 있는 면적이 더 넓고 더 높다고 생각하시면 됩니다. 하지만 계획관리지역이 가치 있는 이유는 다른 비도시지역처럼 건축에 제한이 덜 하면서 언제든지 도시지역으로 바뀔 가능성을 가지고 있는 곳이기 때문입니다.
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
| 계획관리지역 | 40% | 100% |
| 생산관리지역 | 20% | 80% |
| 보전관리지역 | 20% | 80% |
| 농림지역 | 20% | 80% |
| 자연환경보전지역 | 20% | 80% |
비도시지역의 건폐율은 계획관리지역을 제외하고는 20%입니다.
100평의 땅을 샀으면 20평만 면적으로 지을 수 있다는 뜻이 됩니다. 비도시지역의 용적률은 80% 이하이지만 계획관리지역은 100% 이하로 상대적으로 건축에 대해 제약이 덜합니다.
게다가 자연취락지구 등이 지정이 되면 계획관리지역에서의 건폐율은 60%로 더 늘어나게 되어 1종 주거지 수준의 건폐율을 적용받게 됩니다.
토지의 주소를 알고 있다면 토지 이음 사이트에서 해당 주소만 입력을 해도 용도지역과 건폐율, 용적률, 지을 수 있는 건축물의 종류까지 알 수 있습니다.
https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
토지이음
이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
무작위로 한 곳의 주소를 입력해보았습니다.
계획관리지역이라고 나와 있고요 왼쪽에 보시면 '행위가능 여부 / 건폐 울, 용적률 / 층수 , 높이 제한 / 건축선 / 도로조건 등도 확인하실 수 있습니다.
보시는 것처럼 대부분의 업종에 대해 제한이 없습니다. 위락시설은 거의 상업지역에 들어가기 때문에 안된다고 나오고요 웬만한 주택, 상가, 공장, 창고, 주유소, 구치소, 방송국까지 대부분 다 된다고 보시면 됩니다.
건폐율과 용적률이 각각 40%, 100%로 다른 비도시지역보다도 높은 편에 속하며 성장관리방안을 수립한 지역일 경우엔 건폐율이 50%, 용적률이 125%까지도 올라가게 됩니다.
각자가 생각하는 토지의 쓰임새에 따라서 나에게 맞는 토지는 다를 것입니다. 계획관리지역이 좋다는 것은 일반적으로 토지를 이야기할때 도시지역은 쓰임새가 많지만 너무 비싸고 비 도시지역은 값이 싸지만 쓰임새가 제한적이면서 용도지역이 더 좋아질 기대가 거의 없는 곳이기 때문에 상대적으로 제한이 덜하고 향후 도시지역으로 바뀔 기대가 있는 계획관리지역이 좋다라는 것입니다. 그러나 맹지라면 쓰임새가 농사 말고는 없기에 토지 구입 전에는 토지에 대한 공부가 꼭 선행되어야 합니다.
토지 이음 사이트에 들어가셔서 관심 있는 토지의 지번을 입력하시어 내가 하고자 하는 업종에 맞는지 미리 알아보신 후 구매하셔야 되겠습니다.
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