주택 임대차 관련 분쟁이 계속되고 있습니다. 작년 하반기에는 깡통전세, 깡통주택이 핫이슈 키워드였는데요, 주로 사기를 당하는 층이 2030 젊은 층이다 보니 학교 교육과정에 부동산을 끼워 넣어서 사회에 나갔을 때 기본적으로 집 거래는 할 수 있도록 기본 지식을 심어줘야 한다는 의견들이 나왔었습니다. 정부에서는 2030의 부동산 피해를 줄이기 위해 2030이 꼭 알아야 할 주택 임대차에 관한 교육집을 내놓았습니다.
<목차>
- 주택 임대차의 개념
- 주택 임대차의 유형
- 주택 임대차 보호법에 대한 이해 (적용대상, 적용범위 등)
- 꼭 알아야할 주요 개념정리
주택 임대차의 개념
주택 임대차란 집주인(임대인)이 집을 빌리려는 사람(임차인)에게 집을 빌려주고, 임차인은 그 대가로 일정한 금전(보증금, 월세 등)을 임대인에게 지급할 것을 약속함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
주택 임대차의 유형
크게 월 임차료 유무에 따른 구분과 법률적 의미에 따른 구분으로 나눌 수 있습니다.
1. 월 임차료 유무에 따른 구분
- 전세 : 보증금만 지급하고 월세 없이 다른 사람의 집을 사용하는 방법
- 반전세 : 보증금을 주고 월세도 지불하면서 다른 사람의 집을 사용하는 방법으로 반전세는 보증금이 일반적인 전세보다는 싸고 그 차액만큼은 월세로 지불하는 계약을 합니다.
- 월세 : 보증금을 주고 월세도 지불하면서 다른사람의 집을 사용하는 방법으로 보증금이 적고 월세 금액이 높습니다.
2. 법률적 의미에 따른 구분
- 전세권 : 임차주택에 전세권등기를 통해 타채권자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 등기 필수
- 임대차 : 전세권과 같이 별도의 등기 없이 전세 또는 월세 계약만으로 주택을임차합니다. 등기는 선택입니다.
주택 임대차 보호법에 대한 이해
주택 임대차 보호법(주임법)이란 국민의 안정적인 주거생활을 보장하기 위해 주택임대차(집을 빌리고 빌려준 법률행위) 시 임차인(집을 빌린 사람)과 임대인(집을 빌려준 사람, 집주인)의 권리와 의무를 규정하는 법률입니다.
- 적용대상 : 대한민국 국민과 임차주택에 전입신고를 완료한 외국인 또는 국내거소신고를 완료하고 장기체류하면서 주택을 임대차한 재외동포입니다. 법인은 적용받을 수 없지만 주임법에서 허용하는 일부 법인은 적용 가능합니다.
- 적용범위 : 주거용 건물(주택)의 일부 또는 전부를 임대한 경우 주거용 건물 여부는 공부표시와 실제용도에 따라 판단할 수 있습니다.
꼭 알아야할 주요 개념 정리
- 대항력 : 임차인이 제삼자(주택양수인 등 임차주택에 대한 이해관계인)에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적 힘으로, 입주와 주민등록 전입을 마친 그다음 날부터 효력이 발생됩니다.
- 대항력 요건 : 주택의 인도(임차인의 입주)+ 주민등록 전입
- 우선변제권 : 임차주택이 경공매에 넘어갈 경우, 낙찰대금에서 다른 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 두가지 요건이 모두 충족되었을 때 권리가 부여되는데 대항력과 임대차계약서 상 확정일자를 말합니다.
- 우선변제권 관련 판례 : 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
- 아래 그림과 같이 근저당권 설정일자보다 우선변제권 성립시기가 앞서면 경매나 공매시 근저당권에 의한 채권자보다 낙찰금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다.
※ 확정일자 받는법 : 임차인이 임대차계약서 원본 또는 사본을 들고 읍면동 주민센터나 등기소에서 신청 가능합니다.(인터넷도 신청가능합니다.)
- 최우선변제 소액임차보증금 : 주임법상의 소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도, 임차보증금이 일정금액 이하(지역별로 다름)이면서 임차주택에 대한 선순위채권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘다면 보증금 중 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 소액 임차인의 우선변제 요선 : 소액임차인의 범위에 속할것 , 경매 신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각, 배당요구 또는 우선권행사 신고
- 계약갱신청구권 : 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리
- 계약갱신청구권 특징(장점) : 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 행사 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가. 청구권 행사에 따른 계약 갱신 시 보증금과 월임차료는 주임법에 따라 5% 이내에서 증액가능
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